Analyse

Immobilier : l’évolution des prix des parts de SCPI

A RETENIR

« La hausse des taux a été très brutale. Or l’immobilier s’inscrit sur un horizon de placement long et n’a donc pas su s’adapter aussi rapidement que les autres classes d’actifs », explique David Seksig, directeur général et cofondateur de la société de gestion Remake AM.

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Dans un articles publié dans Les Echos le 28 août, Krystèle Tachdjian, nous expliquait la situation actuelle des SCPI. En introduction elle nous explique :

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont rattrapées par la hausse des taux et la crise immobilière. Certaines d’entre elles ont du baisser le prix de leurs parts, suscitant nombre d’interrogations chez les épargnants qui plébiscitaient ce produit, à la fois rentable et résilient. Simple mouvement de correction ou début d’une crise plus profonde ? 

Par Krystèle Tachdjian
Publié le 28 août 2023 à 7:15Mis à jour le 28 août 2023 à 18:55 sur le site Internet des Echos

Résumé de l'article

Les SCPI sont un placement très intéressant. Leur performance régulière ont permis depuis 1970 des rendements moyens au-dessus de 4% par an.

Les SCPI sont par essence liées au marché de l’immobilier et donc sensibles à la hausse des taux, certaines SCPI sont touchées par une forte baisse du prix de la part.

La BCE a durci fortement sa politique monétaire portant ainsi le taux de dépôt à 3,75%, le plus haut niveau depuis 2001. Cette augmentation a impacté la valorisation des actifs immobiliers.

Les gros poids lourds du secteur sont les plus touchés.

Les difficultés se concentrent surtout sur les grosses SCPI bancaires. En effet, ces dernières très anciennes et à capitalisation élevée ont beaucoup grossi ces 10 dernières années, pendant la période de taux bas. Elles ont acheté beaucoup, notamment dans des bureaux à Paris et en Ile de France et des actifs souvent trop chers.

Ces excès entraînent un phénomène classique de « repricing », c’est-à-dire de baisse du prix des parts.

Comment est fixé le prix des parts de SCPI ?

Les sociétés fixent elles-mêmes les prix des parts des SCPI. Le prix de cession de ces actifs peut varier dans une fourchette de 1-10 à +10% par rapport au prix de souscription. Au-delà le prix des parts doit être ajusté.

Est-ce que les SCPI sont toujours un placement compétitif ?

Les SCPI semblent moins intéressantes aujourd’hui, concurrencées par d’autres placements. Cependant le marché des SCPI est multiple et il reste des SCPI avec d’excellent rendement. Nous sommes là pour vous guider vers ces SCPI. 

Depuis début 2023 le rendement des SCPI s’est maintenu aux alentours de 4,3% en taux de distribution moyen annualisé.

Certains opérateurs étrangers endettés, pénalisés par la remontée des taux, vendent leurs parts à prix cassé.

En France l’immobilier commercial semble aller mieux, comme l’hôtellerie, la restauration et l’immobilier de bureau en centre-ville.

En revanche, le marché des grands plateaux de plus de 1000 m² est en souffrance.

Faut-il vendre ses parts ?

Ce n’est pas le moment de sortir. Surtout, il faut vérifier le prix auquel on a acheté.

Si des plus-values s’avèrent possibles, il faut les réaliser.

Mais si votre investissement est récent, il vaut mieux attendre.

L’intérêt des SCPI réside dans les loyers perçus. 

Si ceux-ci n’étaient plus versés, les choses se compliqueraient sérieusement.

Quel est le risque de liquidité ?

L’AMF surveille attentivement les sociétés de gestion pour que les prix correspondent correctement à la valorisation des fonds.

Le plus dangereux serait un mouvement de panique du fait des épargnants cédant rapidement leurs parts.

Comment est fixé le prix des parts des SCPI ?

Ce sont les sociétés de gestion qui fixent elles-mêmes le prix des parts de SCPI. Selon la réglementation, le statu quo est possible, tant que la valeur de reconstitution (prix auquel les actifs pourraient être cédés à un moment donné en incluant les frais) reste dans une fourchette allant de -10 % à +10 % par rapport au prix de souscription. Au-delà il y a obligation d’ajuster le prix des parts.